Прокурор Юго-Западного административного округа г. Москвы разъясняет отличия недействительной сделки от незаключенной

Под недействительной сделкой гражданское законодательство понимает такую сделку, которая была совершена, но стороны не достигли правового результата, на который она была направлена. Недействительные сделки бывают оспоримыми (в силу признания ее таковой судом) и ничтожными (независимо от такого признания).

К примеру, продажа отдельно здания, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу не допускается в силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, поскольку нарушает принцип «единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов». Заключение сделки в нарушение требований указанного законодательства влечет ее недействительность. Примером недействительной сделки выступает несоблюдение предъявляемых требований к ее форме. К примеру, несоблюдение письменной формы кредитного договора влечет его недействительность (ст. 820 Гражданского кодекса РФ).

Необходимо понимать, что установление действительности или недействительности возможно лишь в том случае, если договор заключен. В свою очередь незаключенная сделка не порождает правовых последствий вовсе. Так, договор признается незаключенным, если стороны не согласовали все существенные условия по нему. К примеру, не согласовано условие о предмете. Договор аренды земельного участка, в котором отсутствует описание земельного участка, сведения о кадастровом номере, о его местонахождении не может быть признан заключенным. Однако следует обратить внимание, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).